Pytania i Odpowiedzi

JAKIE ZMIANY DLA KONSUMENTA WPROWADZA USTAWA DEWELOPERSKA?
Od 29 kwietnia 2012 każda umowa deweloperska, aby była ważna, musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Ponadto klient, jeszcze przed podpisaniem umowy deweloperskiej na swoje żądanie otrzyma w formie elektronicznej lub papierowej prospekt informacyjny. Dokument ten zawiera bardzo szczegółowe dane o deweloperze – m.in. o jego sytuacji prawno-finansowej, czy przykłady poprzednich ukończonych inwestycji. Dowiemy się także więcej o samej inwestycji, np. co powstanie w sąsiedztwie osiedla, na którym zamierzamy nabyć mieszkanie. Ustawa szczegółowo określa również treść umowy deweloperskiej, warunki i konsekwencje odstąpienia od niej i zasady odbioru mieszkania oraz przeniesienia jego własności na nabywcę.

JAKICH INFORMACJI MA OBOWIĄZEK UDZIELIĆ DEWELOPER W BIURZE SPRZEDAŻY?
Na żądanie osoby zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej, deweloper zapewnia możliwość zapoznania się w lokalu przedsiębiorstwa z:

  • aktualnym stanem księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości;
  • kopią aktualnego odpisu z Krajowego Rejestru Sądowego
  • kopią pozwolenia na budowę;
  • sprawozdaniem finansowym dewelopera za ostatnie dwa lata,

CO POWINIEN ZAWIERAĆ PROSPEKT INFORMACYJNY?
Prospekt informacyjny to dokument, który został wprowadzony na mocy tzw. ustawy deweloperskiej i zawiera podstawowe informacje o deweloperze inwestycji oraz lokalu albo domu będącym przedmiotem oferty. Prospekt informacyjny sporządza się według wzoru stanowiącego załącznik do ustawy i składa się z:

1) części ogólnej, takiej samej dla wszystkich nabywców lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych w ramach danego przedsięwzięcia deweloperskiego (zadania inwestycyjnego);
2) części indywidualnej, o treści dotyczącej konkretnego lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, którego nabyciem zainteresowana jest dana osoba.

Do prospektu deweloper załącza rzut kondygnacji z zaznaczeniem lokalu mieszkalnego oraz wzór umowy deweloperskiej. Informacje zawarte w prospekcie stają się później podstawą umowy deweloperskiej, o ile nabywca zdecyduje się na jej zawarcie. Tutaj doręczony wcześniej prospekt informacyjny i treść umowy deweloperskiej powinny być ze sobą zgodne, a jeżeli są jakieś rozbieżności – powinny zostać w treści umowy wyraźnie podkreślone tak, aby zwrócić uwagę nabywcy. Następnie prospekt informacyjny stanowi załącznik do umowy deweloperskiej.

Deweloper ma obowiązek sporządzić prospekt informacyjny przed przystąpieniem do oferowania nabywcom mieszkań czy domów w ramach danej inwestycji (przed tzw. rozpoczęciem sprzedaży). Informacje zawarte w prospekcie muszą być pełne oraz prawdziwe. W przypadku, gdy potencjalny klient jest zainteresowany danym lokalem albo domem, na jego żądanie deweloper ma obowiązek przekazać mu kopię prospektu informacyjnego. Prospekt doręczany jest zazwyczaj na papierze, ale jest również możliwe jego udostępnienie np. w wersji elektronicznej.

CZY RÓŻNICE W POWIERZCHNI UŻYTKOWEJ MIESZKANIA SĄ DOPUSZCZALNE?
Tak, potwierdzają to zarówno orzeczenia sądowe, jak i opinie ekspertów z zakresu procesu budowlanego, wskazując, że nie ma fizycznych możliwości, by działając zgodnie z normami i sztuką budowlaną wznieść wszystkie lokale o dokładnie takich powierzchniach, jak określone w projekcie. W ocenie Sądów, zastrzeżenie, że procentowa różnica między powierzchnią lokalu określoną w umowie a powierzchnią rzeczywistą stanowi dozwolone określenie przedmiotu umowy. Innymi słowy, w umowie deweloperskiej możliwe jest sprecyzowanie świadczenia dewelopera za pomocą widełek, przy jednoczesnym uzależnieniu wysokości ceny od rzeczywistej powierzchni lokalu. Tego rodzaju postanowień nie można traktować jako ograniczenia odpowiedzialności dewelopera, a tym samym nie prowadzą one do naruszeń. Trudno bowiem uznać, dlaczego zakazane miałoby być – także w obrocie konsumenckim – opisywanie świadczenia przedsiębiorcy za pomocą widełek wskazujących niewielki (np. 2%) próg tolerancji, który mieści się w granicach dopuszczonych właściwymi normami technologicznymi. Tezę tę potwierdzają również niezależne ekspertyzy ośrodków naukowych. Biegli z Politechniki Gdańskiej podali w swojej opinii, że „zachowanie całkowitej zgodności powierzchni z powykonawczej z powierzchnią projektowaną nie jest możliwe ze względu na charakter procesu budowlanego”, a „dopuszczalne różnice pomiędzy projektowaną a rzeczywistą powierzchnią użytkową mieszkań (…) wynoszą dla budynków murowanych od 4.3% (dla mieszkań o pow. 25 m.kw.) do 2.1 % (dla mieszkań o pow. 100 m.kw.)”.

CZY UMOWA DEWELOPERSKA MUSI BYĆ W FORMIE AKTU NOTARIALNEGO?
Tzw. ustawa deweloperska wprowadza obowiązek zawierania umowy deweloperskiej w postaci aktu notarialnego. Czynność prawna dokonana bez zachowania tej formy jest nieważna. Zachowanie formy aktu notarialnego dla zawarcia umowy deweloperskiej zdecydowanie zwiększa bezpieczeństwo interesów obu stron tej czynności. Co istotne, wynagrodzenie notariusza za wszystkie czynności wykonywane w związku z zawieraniem umowy deweloperskiej, w tym także za sporządzenie wypisów aktu notarialnego wydawanych przy zawarciu umowy deweloperskiej oraz koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym obciążają w równych częściach dewelopera i nabywcę.

CZY DEWELOPER MOŻE NARZUCIĆ NOTARIUSZA?
Wybór notariusza jest kwestią wzajemnego umówienia się stron. W praktyce przyjęte jest, że dla ułatwienia i przyspieszenia procesu deweloperskiego niezbędne dokumenty są przewożone do wybranego notariusza, który obsługuje całą inwestycję. Pozwala to również uniknąć sytuacji, w której strony wskazują np. na notariuszy w różnych częściach kraju, a nie zlokalizowanych w pobliżu inwestycji, co może być kłopotliwe dla obu stron.